招商运营_招商运营工作内容_招商运营是干什么的

产业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。产业园区招商成功与否将直接影响产业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到回报,同时能在最短的期限内产生利润，产业园招商方案的制定则显得尤为重要，具体涉及到几方面的工作:

确立园区招商目标——前期调研——制定招商方案——招商方案实施——方案效果跟踪调查等。园区招商

园商parkcom.cn01产业地产开发的三种模式

（一）产业地产商开发模式，流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻

（二）政府独立开发模式，流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻

（三）综合开发模式招商运营，流程：①政府→投资公司(管委会）→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻

只采用一种开发模式很难保证建设项目顺利进行，极有可能造成“烂尾"。

园商parkcom.cn02产业园区产品模式

(一)建筑形态

1、独栋式

独栋式的产业园区目前在世面上比较流行。优点：环境较好，占地面积较大，户型较大。缺点：售价/租金相对较高。适合实力较强的大中型企业入驻。

2、写字楼模式

优点：相较于独栋式的办公产品小高层/高层的写字楼总价低。缺点：面积区间较小。适合新兴的中小型企业入驻办公。

3、厂房式

优点：产品面积较大，环境较好，价格相对低廉。适合一些劳动密级型的生产加工企业，即生产基地。

（二）园区功能

1、主要功能

聚合产业群：将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间形成一系列的产业优势。产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近或许会产生集群间的竞争，但企业间却可以通过分享信息资讯，聚合特定需求来降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是产业园最主要且最关键的功能。

2、辅助功能

为片区创收：政府利用产业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收提供支持。

解决就业问题：产业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型产业园区表现尤为突出。

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3、园区规划总结

了解区域实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划，园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。交通、通迅、能源、供排水等基础设施建设是产业园区发展的基础和前提，应作为园区开发建设的依托。

（三）运营模式

1、出售/只售不租：开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权。

对于采用出售运营模式的园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的产业园区数量有限。

2、出租/只租不售：开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。后期可视市场情况转租为售。

出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。

3、出售+出租：即可租可售。开发商持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；另一部分则通过出售的形式进行招商。

出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上此类运营模式较为流行。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

03盈利模式

目前产业园区盈利模式主要有三大类:

一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售,进而实现盈利。

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价来实现盈利。

三、开发商通过向入住园区的企业提供服务，以服务费的形式实现盈利，如物业管理费等。

除以上三大主要模式外，出现了一定条件的免租入住等。园商parkcom.cn

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事件：

子公司哈尔滨华春分别与河钢股份邯郸分公司、邯郸钢铁签订工业废水处理站提标改造及水运营管理项目合同书，合同金额合计1.53亿元。

投资要点：

华春环保深耕工业水处理领域已久，项目盈利能力有保障：1）华春环保深耕工业水处理领域20余年，技术储备和管理经验充足。公司于2016年11月收购的华春环保，是国内成立较早的专业化水务公司之一，长期致力于市政污水、工业给水、市政给水处理以及石油、化工、电力、冶金、电镀、造纸、印染、食品加工等废水处理和回用等水务领域业务，同时拥有浓水零排放工程、废气治理和固体废弃物处理的整套工艺技术。在20余年的发展过程中，公司获得专利技术20余项，承担建设或投资建设的自来水厂（公司）、污水厂数十个，承担系统集成建设的各类环境治理工程已超过402个，尤其在中石油回用项目中，市场占有率超过了50%。2）首个工业水处理运营项目落地，盈利能力有保障。在公司过往承接的项目和订单中，以EPC为主、BOT为辅（BOT主要是市政项目），此次首个工业水处理运营项目落地前，公司已做了深入的考察和充分的准备，凭借技术储备+管理水平，项目盈利能力有保障。我们分析认为，此次项目落地有望释放积极信号，未来承接更多工业领域污水运营项目值得期待。

以监测切入治理，以治理促进主业，新商业模式助力成长：1）以PPP+智慧环保为入口，立足监测切入环境治理项目。治理污染的前提是要能够准确监测现状，公司独有的水气土全系列一体化监测能够在项目中为地方政府提供最关键的全局化信息，先天具备统筹下游治理的优势，利于公司作为牵头方获得整个污染治理项目订单。2）从本质上看，PPP与智慧环保都是监测行业商业模式的创新，助力监测业务发展。公司以PPP和智慧环保为平台承接环境治理订单，重资产低毛利部分分包，而核心监测业务由原先的项目一部分扩大到打包覆盖整个项目监测需求，实现由点到面的拓展，单个设备销售订单可扩大十倍，助力监测行业马太效应。

黄山PPP项目落地，协同+强示范效应：1）黄山PPP项目政府付费总额12.54亿元，占公司2015年度营收的68.38%，远超2015年8月框架协议中预计的5亿元投资总额。2）协同效应将超预期：公司通过参股SPV参与该项目的设计、建设、融资、运维等，已表态会将最核心的业务放进项目。考虑到公司是PPP项目牵头方有一定决策权，我们认为项目实施大概率带动自身监测设备销售和环保工程服务。3）PPP模式外延可期：作为公司各框架协议中首个落地的PPP订单，黄山项目标志着公司完成对PPP模式的探索，由原先单表销售-系统集成销售-解决方案销售突破新增PPP模式，通过黄山项目分享PPP模式红利后，强示范效应下将带来更多订单落地，进一步强化构建“从监测检测到大数据分析再到治理工程”的环境治理整体解决方案运营项目，推动公司长远可持续发展。

VOCs+智慧环保带动业绩新增量：1）VOCs排污费政策出台近一年执行顺利，结合环境税政策即将推出，带动VOCs监测需求提升。公司以政府采购数据模式中标如东3.1亿VOCs大单，实现国内工业园区VOCs监测的重大突破，目前已经完成了部分在线监测和信息化平台的建设、以及完成了部分设备的安装和调试，未来有望作为样板工程全国化复制。2）公司凭借在手大规模的智慧环保、海绵城市框架协议，结合监测设备制造优势和监测运维的数据积累，致力搭建集“检测/监测+大数据+云计算+咨询+治理+运维”业务于一体全套解决方案，进一步提升客户粘性和产品综合竞争力。

定增补流，大股东关联人全额认购彰显发展信心：1）发布新的定增方案，拟募集资金不超过7.34亿元，扣除发行费用后全部用于补充流动资金，定增完成后有望改善财务结构，轻装上阵加速成长；2）本次定增由实际控制人的父母李凯、姚尧土（李凯系王健的母亲，姚尧土系姚纳新的父亲，王健及姚纳新系公司实际控制人）分别参与认购1500万股，认购价格为24.45元/股，锁定期3年，实际控制人父母全额认购彰显发展信心。

盈利预测与估值：预计公司17-19年EPS1.33、1.62、2.03元（假设2017年完成增发），对应PE21、17、14倍，维持“买入”评级。

风险提示：宏观经济下行；业务拓展不及预期；公司发展不如预期；安谱、三峡并表整合低于预期。

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