互联网运营_联网运营模式_联网运营封闭式收费模式

大部分运营工作的三个指标就是：拉新，留存，促活。拉新，为产品带来新用户或流量，用话题事件营销，或者通过微博，微信，SEO,SEM等等手段去实现。留存，留住用户，让用户留下来真正去使用，数据方面我们会关注留存率，如次日留存，七日留存等。促活，让用户愿意频繁与你发生连接关系，通过数据分析用户喜好，抓住其痛点增加粘性，可以用等级设置，激励体系等增加长期活跃性。

而运营的岗位，可分为：内容运营，产品运营互联网运营，用户运营，新媒体运营，活动运营，数据运营，商家运营，品类运营，游戏运营，网络推广，网店运营，海外运营，内容编辑，文案策划，客服等等；针对公司运营整体而言，还有市场及销售的岗位，如：媒介运营，品牌运营，销售，商务BD,物流，仓储，采购等等。岗位虽多，但大部分公司可以说都是一人身兼数职。我下面列举几个常见的运营岗位职责：

产品运营：

1、负责用户的日常运营，能准确识别并深刻理解用户需求并清晰表达；

2、通过对用户需求和行为的分析，推动合理运营计划制定，引导和维护核心用户，提升用户体验及产品忠诚度；

3、监控用户行为，针对线上用户问题及时作出解答及向产品团队提供用户反馈；

4、整理用户产品意见反馈和建议，跟进产品重大更新及问题处理，并协助产品部门推进产品优化。

新媒体运营：

1、负责公司新媒体平台微博、微信的内容建设，包括内容和专题策划、选题、执行，跟踪推广效果，整理分析数据并反馈；

2、把握公司新媒体运营的整体风格和个性，开展阶段性的线上活动，跟踪推广效果；

3、及时掌握行业资讯和新闻热点，不断研究运营手段与推广模式；

4、参与公司整体品牌、产品的营销策划与市场推广；

5、增加粉丝数量，提高粉丝活跃度

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轻资产运营_轻资产运营模式_轻资产运营模式的典型案例

我国房地产行业在十年前有一段辉煌时期，之后，由于国家政策调控，市场开始收缩，行业内竞争日渐激烈，企业经营成本不断提高，利润空间大幅收窄。国内头部房企为获取新的利润增长点开始主动转变运营模式，而对企业转型后的绩效进行分析能帮助其内部管理人员和利益相关者了解企业的转型效果并及时发现问题。

轻资产运营指企业降低本身投入，更多地转向外部支持，把资源集中在利润率更高的链条环节上来达到提高企业盈利能力目的的一种营运模式。专业技能、智力资本和品牌是轻资产运营的核心和精髓。相较于重资产运营，轻资产运营具有投入小、风险小、杠杆率高、回报率高、专业化程度高等特点。

一、房地产与轻资产

对于商业地产而言，它的轻资产运营并非为伪命题。房地产企业向轻资产运营模式转变不意味绝对放弃其重资产板块。这个行业的轻资产具有相对性特征，即相对于传统重资产模式而言。“轻”突出强调房企通过软实力和核心竞争力的发挥来获得收益，并非其它行业所认为的不用投入资金、技术和人力等资源。

商业地产行业的轻资产运营具体包括例如开发项目的设计和规划、资本的使用和过度、资源的整合和业务服务等内容。当轻资产的运用在房地产业内达成共识，“轻”与“重”便不完全对立，而是一种可以兼容的状态，区别在于各自所占比例孰多孰少而已。所以，商业地产企业的轻资产运营模式完全可以做到“负重前行”。

因此，界定房地产行业的轻资产是可以带动企业利润增长的新型融资渠道以及企业自身的发展规划，而诸位也应辩证看待“轻”与“重”。相信随着地产行业的理性回归，会有更多新的轻资产运营模式被创新和开拓出来。

2014年房地产市场整体规模呈现高位回落态势，开发投资增速大幅下降。16年，在去库存政策调控下，全国商品房销售在经历之前的低位后又实现增长。但好景不长，2017年史上最严调控期来临，限商、限售、限签、限购、限贷、限价等政策不断，全国商品房销售累计增速持续降低，资金回笼速度放缓。

至2020年，中国经济及房地产行业在新冠肺炎疫情下受到重创，销售累计增速跌至史上最低点。同时，自2010年下半年起，房地产开发投资累计增速也在不断下降。加上整体市场环境下信贷支持力度不足，市场利率居高不下，导致房地产企业资金紧张，用于开发投资的资金出现短缺。

二、吸金能力减弱

房产行业的投资力度持续减弱，2020年，受房地产信贷边际收紧影响，房产开发投资大幅下降，下半年由于市场回暖才出现上升表现。近几年整体呈回落趋势，投资者对地产行业的投资回归理性，热度大减。

16年之前地产行业存在大幅震荡的表现，16年后，房地产行业开始缓慢向好发展，原因是前期政策对住房提出了优质有效的指引导向，地产行业回归住的本质属性，剥离炒的行为。

在经历了去库存后，很多优秀房企主动探索未来发展方向，开始尝试转变升级，也初有成效，至20年受新冠疫情全球蔓延的影响，宏观经济环境出现低迷，至21年才逐渐复苏。整体来看，地产行业景气指数总体呈下行趋势，房企需要主动谋求新的发展途径。

综上所述，从外部环境看，“房子是用来住的、不是用来炒的”已成为行业的总基调，政策调控的常态化对房地产企业的运营能力提出更高要求。19年国家明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同年5月，房地产在金融市场的融资活动全面受限，土地市场成交情况波动明显。

同时伴随中美贸易问题加剧，新冠疫情的出现，企业停工停产的冲击新至，国内国际的消费需求随之减弱。20年上半年在疫情影响下，消费者的信心恢复需要时间，目前，房地产行业在投资、开发施工、销售等环节均面临冲击。

但也可以看到，随着中央通过“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”等宏观调控进一步完善行业长效机制与房地产金融监管体系，我国新型城镇化尚在推进且居民将提高对居住品质的关注，房地产行业市场发展的根本需求没有改变，企业仍有发展的机会。

从行业看，入行门槛不断抬高，拿地价格、土地增值税、限价限购政策等一系列原因降低了房产市场活跃度，数量众多的企业在各个环节参与竞争，缺乏资金的企业只能开发有限的房地产项目，市场竞争十分激烈。

同时短期内，市场周期性波动将是行业发展常态，虽然宏观经济恢复形势逐渐向好，但是由于政策指向，市场流动性仍将持续下降，房地产经营压力也会持续加大，原有高杠杆经营模式将不再受用，而企业的产品品质、成本管控、服务等综合能力将成为下阶段房企的竞争核心，这也是房企转向轻资产运营的方向所在。

三、各自转型选择

发展至今，房地产企业的多元化又可分为开发和运营两部分。开发仍是当下房企的本职，是房地产商现在及未来仍将继续地工作。而运营则可细分为两类：相关多元化和跨界多元化。

前者围绕房地产进行多元化发展，即不动产“+”，以地产业务板块向外延伸的模式运营，这种运营模式的构建是企业主动寻求利益增长的体现，也是其商业模式和核心竞争力的转型。后者则是脱离房地产行业本身，在其他行业寻求新的开发。

如在08年金科集团宣布进军农业，下乡育苗；南方集团成立重庆南方金山谷农牧有限公司，开始养猪；14年恒大进行多元化战略转型，进军农业、畜牧业；20年碧桂园进军现代农业，参与乡村振兴。然而值得注意的是，跨界转型由于行业间存在专业、技术和经验壁垒，风险较大。

前两者侧重于通过增加投资者数量达到分散资金风险和压力的效果；后三者则侧重于业务范围的转变，从原先单一的开发业务转变为运营、服务和开发的综合业务模式。保利的轻资产转型即是采取了既分散资金投资风险又转向综合服务型的运营模式。

先前保利地产以高周转模式运营，于土地市场上高价拿地，在房屋销售时低价格入市实现卖楼，之后继续大规模融资和拿地的循环，在前期获取了巨大收益，完成了房地产开发的资本和经验积累。而至2011年，房地产市场开始调控，行业趋向理性，如继续先前的运营模式将很难创下辉煌业绩。

保利在17年开始有了研发费用，并呈逐年升高趋势，20年出现激增至12.60亿元的现象，同比增长2140.49%，主要是由于研发支出归集方式的变化所致。符合轻资产模式下研发费用、销售费用较高的财务特征，该特征的形成原因在于轻资产企业是注重价值链研究及销售渠道扩建的，为获取更多优势性资源，其研发费用将会增加。

财务费用方面，14至20年基本呈少量上升态势，财务费用在2016年为22.34亿元，同比下降4.03%，主要是因为汇兑损失的减少所致；17和18年由于有息负债增多，费用分别同比增加了7.07%和8.14%；19年财务费用同比减少0.11%，主要是由于汇兑净损失减少；20年财务费用同比增长22.39%，主要为费用化利息支出增加。

随着保利转型，其新项目数量明显增加，在盘面摊开扩大的情况下，公司有息负债金额出现提升是符合企业发展实情的。投资收益项目的数据从17年起增长幅度加大，原因在于自保利提出一主两翼概念后，开始持续优化储备资源，加大核心城市周边三四线城市的渗透力度，新增项目逐年攀升，公司储备资源丰富。

与此同时，并购整合成果凸显，进一步扩大了业务区域，此后的几年，保利的两翼业务加速了市场发展，不动产生态发展平台加速成型，投资收益不断提高。

转型后，保利仍偏向较高速度的发展，其开发意愿仍然强烈，2020年，面对疫情，保利仍逆势拿地2353亿元，项目达到140个左右，值得注意的是，若资产规模持续高负荷地累计、叠加和扩充一是会给企业资金带来压力，二是会拖后企业的周转速度，三是可能会分散和降低各项目的质量保证程度，长期以往轻资产运营，若不能很好地把控扩张速度，企业将面临较大风险。

小结

随着保利轻资产模式的推进和各项业务的拓宽，企业需要的资金也会更多。因此，保利可以寻求更多渠道来满足自身的资金需求，外源融资尽可能采用定向增发和永续债等方式，同时降低负债在资产中的占比以减轻还款压力。

还可以借助品牌优势来获取较低资本成本的贷款，或者在上下游链条中凭靠信用优势获得无息占用资金的机会；除此以外，还可转向内源融资，降低分红频率和金额，将更多的所得收益留存在企业中，以达到充裕企业现金流、减少有息负债和降低负债成本的目的。

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